ГлавнаяИнвестиции в новостройку
Инвестиции в новостройку – это один из лучших примеров надежных вложений. Однако начало 2022 года выдалось очень непростым в экономическом плане, что сильно повлияло на многие отрасли производства, в том числе, и на строительство. Попытки государства поддержать застройщиков финансово и законодательно привели к оттоку инвесторов с рынка, а высокая ставка Центробанка снизило количество выданных ипотек до минимума.
Многие люди думают: “Что может быть проще инвестиции в недвижимость?”. Но это не так – как и в любом другом виде вложений денежных средств, здесь есть преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни, о которых мы вам сегодня и расскажем.
Немного предыстории
Этой весной рынок недвижимости существенно снизил свои позиции. Вспомните, как ЦБ повысил ставку до целых 20%. Также поднялись ставки как на обычные, так и на льготные кредиты, цены на саму недвижимость тоже росли. В итоге к концу марта россияне потеряли интерес к ипотеке.
Банки часто отказывали в кредитах, а брать жилье под 15-20% были готовы единицы. Зарплаты, в отличие от ежемесячного платежа, оставались на месте.
До конца мая рынок снижался. Но ситуация стала меняться, когда ЦБ понизил ставку до 9,5, а затем – и до 7%. После чего рынок недвижимости стал подавать небольшие “признаки жизни”.
Почему после февральских событий “просел” рынок первичной недвижимости?
Этот вопрос подробно раскрыл Генеральный директор Центра продаж новостроек “Новые метры” Александр Лаврентьев:
“Если мы говорим об изменениях, которые произошли на рынке недвижимости в марте-феврале 2022 года, то первое это – повышение себестоимости, поскольку произошло удорожание стройматериалов, нарушение логистических путей. Многие материалы застройщиков были из Европы: Италии, Финляндии, Германии. Например, лифты, высокоточное оборудование, вся электроника, использовались зарубежные строительные машины и механизмы. Даже те застройщики, которые использовали российские материалы, например ЛСР и ПИК, все равно столкнулись со сбоями в поставках..
Второе – застройщики закрыли все свои начинающиеся проекты, т.е. остановили запуск строительства новых жилых комплексов. Если уже были объявлены какие-то старты продаж, то они встали на “стоп”, потому что застройщики перестали понимать, по каким ценам им продавать квартиры. Курс рубля был нестабильный. Например, цена доллара в феврале-марте превышала 120 рублей. Соответственно, в этих условиях невозможно было прогнозировать стройку и тем более – продавать в ней квартиры. Заморозилось абсолютно все: проекты, акции, скидки. У всех застройщиков произошло повышение цен: на миллион, на полтора за квартиру. Кто-то вообще остановил продажи на 2 недели для понимания ситуации, как и в какую сторону она будет развиваться. Этот факт еще больше “пошатнул” покупателей , потому что уровень паники возрос.
Третий момент, который увел покупателей и инвесторов с рынка – это законодательные изменения. Правительство повысило ключевую ставку Центробанка – 20%. Нужно понимать, что в этот момент ипотека стала 25-30%. Соответственно, и застройщикам нельзя брать кредиты для новой стройки. А это увеличивает сроки ввода в эксплуатацию. Также правительство до конца 2022 года отменило выплату неустоек. То есть, если застройщик задерживает строительство, то он потом дольщикам ничего не выплачивает. Эти риски покупатель несет сам. Помимо этого, проекты перестали попадать в список долгостроя. Опять же, если застройщик задерживает стройку, то он не попадает в реестр долгостроя. Соответственно, уверенность в “завтрашнем дне” у покупателей пошатнулась, потому что застройщика не преследуют никакие штрафные санкции.
Четвертый момент. Застройщики, чтобы сдать проекты вовремя, чтобы “удешевить” и компенсировать подорожание материалов, начали экономить на:
- отделке. Например, плитка будет не итальянского производства, а российского или китайского.
- благоустройстве. Все бульвары, детские площадки, высадка деревьев будут минимизироваться;
- качестве всех декоративных материалов;
- системе “умного дома” (в некоторых корпусах).
Соответственно, вы покупали объект одного качества, а по факту получили другого. Поэтому, когда вы инвестируете, очень важно понимать у какого застройщика вы покупаете квартиру”.
Что можно ожидать?
Ожидается, что требования к заемщикам будут снижаться. Например, по итогам июля, банки выдали на 30% больше льготной ипотеки по сравнению с майскими показателями.
В большинстве случаев застройщики Санкт-Петербурга предлагают скидки не на все свои ЖК, а точечно: приятными условиями удивляют те объекты и квартиры, в реализации которых компания заинтересована в данный момент. Однако сильно радоваться мы не советуем. За удачным маркетинговым ходом может скрываться не самая удачная планировка или необходимость наполнения счетов эскроу. Поэтому в этом вопросе лучше доверить покупку квартиры честной компании, которая сбережет ваши нервы и денежные средства.
Инвестировать в 2022 году в жилье, или нет?
Квартира – это актив, цена которого с годами только растет. В настоящее время рынок еще не полностью стабилизировался, однако дальнейшие направления уже очевидны. Поэтому давайте рассмотрим наиболее перспективные направления с точки зрения инвестиции:
- старт продаж. Самые выгодные цены на жилье ждут вас именно в начале старта продаж;
- однокомнатная квартира или студия. Их стоимость, по сравнению с двух- и трехкомнатными квартирами, более доступна. К тому же, вы без затруднений сможете сдать ее в будущем в аренду;
- квартиры в развивающихся районах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Стоимость такого жилья будет увеличиваться параллельно с развитием инфраструктуры.
“Новостройки – это одна из немногих сфер, в которую будет вкладываться наше правительство. Уже с мая появилось большое количество субсидированных ставок, скидок, т.е. рынок начинает оживать. Сейчас, к сентябрю 2022 года, он уже пришел в норму.
Аналогичная ситуация была в коронавирус: в феврале объявили карантин, и у всех был страх. Но уже в апреле начали появляться господдержки, а в августе-сентябре рынок первичной недвижимости был в расцвете. И это продлилось до декабря. После декабря цены значительно выросли, поэтому инвестирование тоже стало менее прибыльным. Поэтому в случае инвестирования в новостройки работает правило : “Чем раньше, тем лучше”. Лето и осень 2022 года – “последний вагон” , в который можно запрыгнуть!”, - говорит Александр Лаврентьев.
Краткие выводы
Таким образом, вложения в недвижимость и по сей день остается популярным направлением среди тех, кто уже сейчас задумывается о своем будущем и уровне прибыли.
Для того, чтобы начать инвестировать в новостройки, мы рекомендуем обращаться в агентства недвижимости. Человеку, который не знаком с этой сферой, будет крайне трудно самостоятельно разобраться в застройщиках и проанализировать, на какой локации вы заработаете больше. Поэтому двери нашего агентства всегда открыты для вас. “Новые метры” помогут вам не просто заработать, а заработать больше!