ЖСК или кооперативный дом: что это значит и чем грозит для покупателя квартиры

22 февраля 2021

Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

Определение

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

  1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
  2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
  3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
  4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
  5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

  1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
  2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
  3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
  4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.