Что должно быть в договоре купли-продажи, откуда появляются ошибки и как их исправить

18 февраля 2021

Покупка или продажа квартиры — серьезная сделка. Большинство россиян сталкиваются с ней всего раз в жизни, максимум — два. Естественно, что им хочется проконтролировать все мелочи, убедиться, что накладок не будет. Для этого нужно знать, что должно быть в договоре купли-продажи и какие ошибки часто допускают участники сделок. Об этом и поговорим.

Что должно быть в договоре купли-продажи

Большинство используют типовые договоры при сделках с недвижимостью. Но иногда появляется желание убрать какие-то пункты или, наоборот, добавить. При правке документа важно помнить, что должен содержать договор купли-продажи квартиры, чтобы не выкинуть лишнего. Базовый список пунктов:

  1. Описание недвижимости, которая выступает предметом сделки. Указывается адрес, этажность, общая и жилая площадь, другие технические характеристики.
  2. Паспортные данные всех участников. Они прописываются в теле договора и в полях в конце документа. Особенно уделите внимание тому, чтобы правильно внести информацию о детях.
  3. На основании чего недвижимость была приобретена продавцом, т. е. купил ли он ее, получил по наследству или какой-то госпрограмме.
  4. Установленная по взаимному согласию цена недвижимости (полностью в рублях).
  5. Другие важные моменты, например, подтверждение со стороны продавца, что на квартире отсутствуют обременения, что стороны не находятся под опекой, что лиц, имеющих право на проживание на жилплощади, нет.


Мы перечислили только основные пункты того, что указывается в договоре купли-продажи квартиры. На деле в документ часто вписывается дополнительная информация, например, штрафы и пени за просрочку оплаты или за позднюю передачу квартиры от покупателя продавцу.

Важно! Если у вас нет опыта составления договоров, не нужно пытаться делать это самостоятельно. Обратитесь к юристу. Помните, если вы допустили ошибку в договоре купли-продажи, появляется шанс его оспорить. Вы можете остаться и без жилья, и без денег.

Ошибки в документах на недвижимость и как их избежать

Важно не только убедиться, что вы предусмотрели в договоре купли-продажи квартиры все нужные пункты, но и проверить, нет ли ошибок. Чаще всего виной их появления становятся сами участники сделок. Однако бывают и ситуации, когда люди по неопытности просто не предусматривают определенных моментов, потому что учесть в договоре купли-продажи квартиры все тонкости может только опытный юрист.

Опечатки и неточности в базовой информации

Паспортные данные участников и информацию о квартире нужно проверять несколько раз. Обязательно убедитесь, что в договоре вписан кадастровый номер недвижимости, это позволит сотрудникам Росреестра увидеть ошибки, если вы их все же пропустите. Договор с опечаткой придется переподписать и переподать на регистрацию права заново.

Право на залог квартиры

Обычная практика, когда оплату недвижимости разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а потом — остальные деньги. Это разумная система, однако она предполагает, что до получения денег квартира остается в залоге у продавца. Тут есть два варианта развития событий:

  1. В договоре прописывается, что продавец отказывается от права залога. В этом случае в Росреестр попадет только запись о новом собственнике квартиры.
  2. Продавец отказывается вносить запись и сознательно дает покупателю рассрочку. Тогда в Росреестре квартира будет отмечена заложенной. После оплаты потребуется снять залог, представив в Росреестр документы о погашении долга.

Путаница с терминологией

Подводные камни договора купли-продажи чаще всего в мелочах. Например, большая часть таких документов содержит пункт, согласно которому покупатель сначала выплачивает небольшую сумму продавцу, а после сделки переводит остальные средства. Первичная сумма может называться авансом или задатком. В этом и соль. С точки зрения закона, задаток несет обеспечительную функцию, а аванс — нет.

Если покупатель дает задаток, а потом отказывается от сделки, деньги остаются у продавца. Он берет их как компенсацию за сорванную договоренность. Аванс же возвращается. И хотя суть у операций примерно одинаковая (вы даете небольшую сумму, чтобы показать серьезность своих намерений), правовые последствия могут наступить разные. Поэтому очень важно точно знать значение терминов и слов, используемых в договоре.

Что делать, если в договор закралась ошибка?

В первую очередь необходимо несколько раз проверять договоры купли-продажи до подписания, после подписания (перед подачей в Росреестр) и после регистрации сделки. Так можно избежать не только досадных опечаток и ошибок, но и полноценных подводных камней в договоре купли-продажи при продаже квартиры. Если ошибка обнаружена, ее необходимо исправить:

  1. В простой письменной форме. Документ составляется сторонами, допустившими ошибку, подписывается.
  2. В нотариально заверенной бумаге. Участие нотариуса само по себе позволяет снизить риск ошибки, но, если она произошла, заверка юристом помогает в дальнейшем в суде отстоять свою правоту.

Если ошибка обнаружена и исправлена, в Росреестр подается дополнительное соглашение. Если проблемы были найдены в документах по ипотеке, ее исправляет банк, после чего вы также заполняете дополнительное соглашение к договору ипотеки и отправляете его в Росреестр.

Можно ли не исправлять ошибки? Если регистрация права собственности прошла успешно, в теории, можно оставить все как есть. Но не забывайте, что любой договор можно попытаться оспорить, и нет гарантий, что пара опечаток не станут причиной для признания его недействительным.

Мы кратко описали, что прописывается в договоре купли-продажи квартиры, какие популярные ошибки допускают стороны и что делать, чтобы исправить проблемный договор. Но лучше всего, конечно, не допускать помарок и неточностей, а в этом помогут специалисты, которые профессионально занимаются сделками с недвижимостью.