Что такое эскроу-счет, и как он работает?

Согласитесь, вложить в новостройку огромные деньги, но при этом не быть уверенными, что ее построят вовремя и вообще построят – сомнительное удовольствие.

Однако в 2019 году “игра вслепую” закончилась: появилось понятие “эскроу-счет”. Что это, как он работает и для чего нужен, рассказываем ниже.

Что такое эскроу-счет

С 1 июня 2019 года в гражданском кодексе РФ появилась глава (Федеральный закон № 212-ФЗ) о договорах эскроу. Ее цель – создать безопасность при сделках с дорогим имуществом: покупке квартиры, товаров, передаче авторских прав, документов, денег и т.д.

Если говорить исключительно в рамках темы “Новостройки”, то эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. То есть ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора долевого участия.

Соответственно, если объект застройщика переходит в раздел “долгостроя”, или он вовсе становится банкротом, то дольщик получит все свои деньги в полном объеме, вплоть до каждой копеечки. Таким образом, эскроу-счет – это гарантия, что каждый точно получит свое и не сможет быть обманутым.

Как это работает

На самом деле, никаких сложностей в понимании здесь нет. Допустим, вы – дольщик и, чтобы обезопасить себя, создали эскроу-счет. Вы вносите в банк свои финансовые средства. Затем они депонируются или, говоря простым языком, “замораживаются” до определенного момента.

В течение строительства застройщик не пользуется вашими средствами. Банк выдает девелоперу деньги после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если вы хотите узнать более подробную схему, то она выглядит следующим образом:

застройщик получает разрешение на строительство и открывает в банке спец.расчетный счет;

дольщик подписывает с застройщиком ДДУ;

три стороны (застройщик, банк и покупатель) заключают трехсторонний договор о создании эскроу-счета;

покупатель вносит деньги на счет;

деньги находятся в банке до тех пор, пока не будуут выполнены все условия ДДУ;

застройщик вводит дом в эксплуатацию, и затем деньги переводятся ему на счет.

Что будет, если застройщик не сдаст дом вовремя

В этом случае все средства со счета будут возвращены дольщику. При этом важно понимать, что вы не сможете вывести деньги с эскроу-счета в любой момент, когда захочется. Это можно сделать лишь в том случае, если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре. В этом смысле эскроу-счет защищает обе стороны.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Существует два варианта. Первый и самый распространенный – это когда эскроу-счет открывается в банке, на чьи средства возводится объект недвижимости.

Второй вариант заключается в следующем: если девелопер строит дом на собственные финансовые средства, то в дальнейшем застройщик сам уполномочен выбирать банк, предложенный ЦБ для этих нужд.

Сколько стоит искровый счет

В законе не обозначена конкретная сумма. Все случаи рассматриваются банками индивидуально.

Краткие вывод

Таким образом, эскроу-счет позволяет дольщиком не беспокоиться от своих кровных финансах. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно обезопасить сделки на первичном рынке недвижимости.