Категория земель и вид разрешенного использования: что это и на что влияет

4 января 2021

Государству требуется держать под контролем состояние своих земель, не допуская повальной застройки или разрушения заповедных, водоохранных зон. Для этого в законе введено понятие категории земель и видов разрешенного использования для каждого типа участков. Статус земли важно учитывать при покупке дома или участка под застройку.

Некоторые думают, что, когда они покупают жилье в строящемся коттеджном поселке, то автоматически берут участок с нужным статусом земли и видом разрешенного использования. Но это далеко не всегда так. Распространен вид мошенничества, когда компании предлагают постройку коттеджей на землях сельскохозяйственного назначения. Это значит, что проект вряд ли будет воплощен и вкладываться в него не стоит, даже если организаторы обещают сменить категорию участка в будущем.

Вид земли — что это

Что такое категория земельного участка? Под этим термином понимается описание свойств территории и правовой режим ее использования, который контролируется на законодательном уровне.

Всего категорий земельных участков семь. Некоторые из них назначаются в зависимости от того, что находится на территории. Так, если участок занят лесом или рекой, его относят к землям лесного или водного фонда соответственно. Другие категории определяются планами государства на территории. Если задумано отдать их под поля, то категория земельного участка будет сельскохозяйственной, а если на этом месте будет завод — промышленной.

Смена категории земли возможна, но это скорее исключение, чем правило. Государство очень не любит менять тип участка.

Виды земель и их использование

Согласно земельному кодексу РФ существуют следующие категории земельного участка и виды разрешенного использования территорий:

  1. Населенный пункт. В них земли предназначены для строительства жилых домов, дорог, объектов инфраструктуры. На таких территориях возможно возведение индивидуального жилья.
  2. Сельскохозяйственная. Эти территории обычно расположены вне населенных пунктов и удалены от них. Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных и кормовых культур или выпаса скота. Также на таких территориях возможно возведение вспомогательных построек для хранения урожая, содержания скота, первичной переработки полученной продукции.
  3. Промышленная. Земля этой категории отведена под возведение фабрик, электростанций, крупных транспортных развязок, объектов космической программы, оборонные предприятия и т. д. Виды разрешенного использования земель промышленного класса весьма разнообразны, но их объединяет одно: за всеми территориями ведется строгий контроль. Он необходим, чтобы не допустить сильного загрязнения земли.
  4. Особо охраняемая. К этой категории земли относятся различные заповедники, национальные парки, заказники. Какое-либо производство, а часто и строительство, на этих землях запрещено. Исключения возможны для редких жилых зданий и построек, предназначенных для исследования зон (например, база отдыха, куда могут приезжать ученые). Любое строительство ведется только с разрешения контролирующих органов.
  5. Лесная. Земли лесного фонда занимают большую часть территории РФ. К ним относятся не только собственно леса, но и болота, лесные дороги, просеки.
  6. Водная. Земля водного фонда включает собственно водоемы и прибрежные зоны, где часто запрещено строительство. К ним также относятся водные просторы, полученные искусственно: участки рукотворных водоемов, объектов водного хозяйства, гидротехнических сооружений. Ледники тоже относятся к водному фонду.
  7. Запас. Государственный запас — это участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Они находятся в собственности государства и могут быть переданы юридическим или физическим лицам только после смены категории.

Узнать категорию разрешенного использования земельного участка можно, обратившись в Государственный кадастр недвижимости, изучив документы о регистрации прав, акты или договоры, на основании которых физическое или юридическое лицо использует землю.

Категория участка и вид разрешенного использования — разные вещи?

Категория земли — это понятие, которое включает в себя вид разрешенного использования. В зависимости от категорийной принадлежности участка виды доступного применения его могут отличаться. К примеру, участки СНТ относятся к категории сельскохозяйственных, а вот основной вид разрешенного использования земель такого типа — ведение садоводства и огородничества.

Можно ли использовать землю не по назначению? Поступать так не рекомендуется: участок могут просто изъять, вернув в государственный фонд. С 2016 года процедуру отчуждения значительно упростили. Но можно попытаться сменить категорию земли. В некоторых регионах участки, предназначенные для садоводства и огородничества, можно сравнительно быстро перевести в категорию ИЖС.

Если вы планируете купить земельный участок, обращайте внимание на следующие моменты:

  • На любых сельскохозяйственных землях нельзя строить капитальные дома для проживания. С дачами будьте особенно осторожны, часто там можно строить только летние домики.
  • Если планируется построить дом, ищите участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). На нем можно возводить дома, гаражи, подсобные сооружения. Свободное место никто не запретит использовать под частный огород.
  • На некоторых участках для ведения садоводства можно строить жилые дома и гаражи. В то же время на землях для огородничества разрешены только хозпостройки. Будьте внимательны!

Если вы приобрели дачный участок и построили на нем дом для круглогодичного проживания, землю у вас, скорее всего, не отнимут (хотя будут иметь на это право). Но вот прописаться в таком доме у вас не получится. Проблемы будут и с доставкой почты. Также ожидайте штрафов за нецелевое использование земельного надела. Избежать этого поможет тщательное изучение документов перед покупкой любого дома.