Все о досрочном погашении ипотеки: есть ли штрафы, важные условия и способы

Можно ли погашать ипотеку досрочно? Да, такое право есть у каждого гражданина РФ, и оно закреплено в Федеральном законе №284. Допускается вносить как всю сумму, так и какую-то часть, но не меньше размера ежемесячного платежа. Только перед тем как на это решиться, нужно изучить многие нюансы. Досрочно гасить ипотеку необходимо правильно, чтобы извлечь максимальную выгоду.

Что важно знать, досрочно погашая ипотеку

Чтобы сделать все по закону, вам нужно ознакомиться с условиями досрочного погашения ипотечного кредита в конкретном банке. Для этого нужно изучить договор на выдачу ипотеки. В зависимости от банка условия могут быть разными. Где-то есть минимальный размер суммы для частичного погашения, к примеру, 30%. А если вносишь меньшую сумму – оплачиваешь предусмотренную комиссию.

Другая хитрость – минимальный срок, по истечении которого частичное или полное досрочное погашение ипотеки становится возможным. Некоторые банки могут указывать приличный период времени – 7-10 лет. Крупные финансовые организации, такие как «СБЕР», «АльфаБанк», «ВТБ24», не устанавливают подобные условия, чтобы не отпугнуть клиентов. В менее популярных банках с таким можно столкнуться. Поэтому перед оформлением ипотеки нужно обязательно ознакомиться с предложениями банков, а перед подписанием – обязательно читать договор.

На что еще нужно обратить внимание:

• как погашение повлияет на дальнейшие платежи;
• какой порядок погашения предусмотрен в банке;
• нет ли каких-то ограничений, который банк вводит из-за того, что ему невыгодно внесение всей суммы раньше положенного времени.

На размер выгоды при досрочном погашении влияет тип платежей:

• Аннуитетный. Представляет собой сумму, которая остается одинаковой до самого конца ипотечного срока. Основной долг выплачивается дольше, поскольку большую часть платежа составляют проценты. Почти все ипотечные кредиты имеют именно такие условия.
• Дифференцированный. Представляет собой часть основного долга и проценты, сумма которых снижается с каждым месяцем. Благодаря этому сокращается сам платеж, за счет чего и общая переплата по кредиту меньше, чем в случае с аннуитетным платежом.

Могут ли штрафовать за досрочное погашение

Штраф за досрочное погашение ипотеки на сегодня не предусмотрен ни в одном банке страны. Все потому, что это противоречит текущему законодательству – ст. 809 Гражданского кодекса РФ. В п. 6 данной статьи указано право банка на получение процентов, которые были начислены до дня досрочного погашения.

Как досрочно погасить ипотеку

Если просто перечислить на ипотечный счет сумму больше обычного платежа, то они не засчитаются. Банк снимет очередную сумму по графику, а остальное останется на счете. Для досрочного погашения вы должны оповестить банк о своем желании, написав соответствующее заявление в его филиале.

Что выгоднее: сокращать платеж или срок

Решая, как лучше погашать ипотеку досрочно, вы столкнетесь с двумя вариантами. Придется выбрать: уменьшение суммы платежа или сокращение срока. У каждого варианта свои особенности. Для большего понимания предлагаем разобрать плюсы и минусы на примере.

Что нам дано:

• 1 января 2017 года Иван взял ипотеку на 1 100 000 рублей на 10 лет под 11,9%.
• Ее ежемесячный платеж составил 15 719 руб., а сумма процентов – 786 119 руб.
• Дата последнего платежа – 1 января 2027 года.

Допустим, в мае 2021 года у Ивана появилась возможность внести 400 000 руб., и он решил пораньше закрыть кредит. У него есть 3 варианта:

• уменьшить платеж;
• сократить срок;
• уменьшить платеж, но с некоторыми особенностями.

Вариант 1. Если уменьшить платеж

Первый вариант подходит тем, кто хочет снизить финансовую нагрузку. Уменьшая сумму платежа, вы освобождаете часть денег, которые можно направить на другие нужды семьи. Но нужно понимать, что в итоге вы переплатите больше, чем при сокращении срока.

В нашем примере после внесения 400 000 руб. получаем:

• Переплата – 612 239 руб.
• Платеж после частичного погашения – 8 261 руб.
• Дата последнего платежа – 1 января 2027 года.
• Сумма последнего платежа – 8 486 руб.

Вариант 2. Если сократить срок

Отвечая на вопрос, выгодно ли досрочно погашать ипотеку, в первую очередь нужно говорить о сокращении срока. Даже в банке советуют именно этот вариант, поскольку в нем уменьшается сумма переплаты. Причем не важен размер кредита: 1 000 000 руб. или 30 000 руб.

После внесения 400 000 руб. Иван получил следующее:

• Переплата – 498 754 руб.
• Платеж после частичного погашения – 15 719 руб.
• Дата последнего платежа – 1 января 2024 года.
• Сумма последнего платежа – 4 110 руб.

Вариант 3. Самый выгодный

Если у вас есть свободная сумма для частичного погашения и в то же время есть возможность продолжать платить столько же, то выбирайте 3-й вариант.

Здесь суть в следующем – подать заявление в банк, что вы хотите досрочно внести некую сумму и уменьшить платеж, но платить все так же. К примеру, Иван погасил 400 000 руб., снизил платеж до 8 261 руб., но все равно оплачивает каждый месяц 15 719 руб.

Получается, что вы платите как при сокращении срока, но по факту уменьшаете размер платежа. Этот вариант наиболее выгодный.

Почему вариант 1 и 3 безопаснее, чем вариант 2

Все очень просто. Подавая заявление на сокращение срока, вы сообщаете банку о том, что готовы и дальше продолжить вносить установленный платеж, в нашем примере – 15 719 руб. Все потому, что хотите, чтобы все быстрее закончилось.

Но нужно учитывать, что весь оставшийся срок ипотеки у вас должна быть такая возможность – вносить максимальный платеж. Даже если вы потеряете работу или отправитесь в отпуск. Платить придется по максимуму.

Выбирая варианты с уменьшением платежа, вы снижаете ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц сумма, которую нужно отправить в банк, будет все меньше. Но, если у вас будет возможность платить больше, то вы имеете на это право, за счет чего сможете сокращать не только платеж, но и срок ипотеки. Так вы гораздо быстрее избавите свою недвижимость от обременения.

В заключение. Копить или гасить небольшими платежами?

Решая, стоит ли погашать ипотеку досрочно, всегда необходимо внимательно читать свой договор, изучать график и размеры выплат, которые индивидуальны в каждом случае. Также помните, что, закрывая кредит заранее, вы лишаетесь возможности вернуть 13% налога за те годы, когда по изначальным условиям у вас еще должна была быть ипотека.

Не менее важно определиться, стоит ли копить или ежемесячно платить чуть больше, чем по графику. Последнее выгоднее, но придется каждый раз ходить в банк и подавать соответствующее заявление. У некоторых организаций есть возможность сделать это через приложение. Этим стоит пользоваться, чтобы каждый месяц вносить больше установленного платежа и постепенно сокращать либо платеж, либо срок.