Как рассчитать налог с продажи квартиры: инструкция и примеры

Продажа квартиры или другого недвижимого имущества – это получение дохода. Он облагается налогом, размер которого может рассчитываться разными способами: с полученной прибыли, а в ряде случаев – с суммы, уменьшенной на имущественный вычет. При расчете налога есть разные нюансы, которые нужно учитывать, чтобы правильно определить итоговую сумму. Подробнее об этом в нашей статье.

Как определяют размер налога

Налог на доходы физических лиц обозначается аббревиатурой НДФЛ. Им облагается продажа недвижимости, поскольку продавец получает с этого прибыль. НДФЛ составляет 13%, но с расчетом этого налога есть некоторые нюансы. Обязанность уплаты возникает не во всех случаях. Здесь действуют 2 правила:

• Если вы купили квартиру менее 3 лет назад, т. е. время владения не превысило этот срок, то, продавая жилье, должны уплатить НДФЛ.
• Если же вы владеете недвижимостью более 3 лет, то платить налог не нужно. Многие пользуются этой возможностью и дожидаются окончания этого срока, чтобы снизить налоговое бремя.

Для жилья, приобретенного до 1 января 2016 года, установлен срок владения 3 года. Для имущества, купленного позже, он увеличен до 5 лет. Но для некоторых объектов все-таки сохраняется 3-летний срок:

• для единственного жилья;
• жилья, полученного в наследство;
• квартиры, которая была приватизирована позднее 1 января 2016 года;
• жилья, полученного во владение по договору пожизненного содержания с иждивением;
• квартир, приобретенных у кого-то из членов семьи или близких родственников.

Формула для расчета

Чтобы рассчитать сумму налога на квартиру, воспользуйтесь следующей формулой:

НДФЛ = (С – С1) · R,

где НДФЛ – сумма налога, С – стоимость продаваемой недвижимости, С1 – величина налогового вычета, Р – налоговая ставка, %. Получается, для расчета НДФЛ необходимо:

1. Взять сумму полученного дохода.
2. Умножить его на 13%, т. е. на 0,13.

Доход в этом случае равен сумме, вырученной с продажи, уменьшенной на налоговый вычет. Максимально он составляет 1 млн руб. Причем эта сумма распределяется на все объекты, продаваемые одним собственником.

К примеру, гражданин Василий Иванов продал квартиру за 5 000 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо уплатить НДФЛ, составит:

5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 руб.

При расчете может учитываться одна из сумм:

• Цена, по которой вы продали недвижимость.
• 70% от кадастровой стоимости, определенной на 1 января года, в котором продается жилье. Берется, если владелец получает от реализуемого имущества доход ниже этой стоимости.

Налоговый вычет по сумме расходов, понесенных в связи с покупкой квартиры

Иногда в сравнении с имущественным вычетом бывает выгоднее уменьшать величину дохода на величину расходов, которые понес продавец, приобретая квартиру. Но в таком случае требуется документальное подтверждение. Для этого в большинстве случаев используется договор купли-продажи. В случае с ипотекой в список понесенных расходов включаются также уплаченные проценты. В качестве документального подтверждения подойдет соответствующая банковская выписка.

Возьмем тот же пример. Гражданин Василий Иванов приобрел квартиру за 5 000 000 руб., а через 2 года продал ее за 6 000 000 руб. Здесь расходы, понесенные в связи с покупкой недвижимости, составляют именно 5 000 000 руб. Для этого должен быть договор купли-продажи. В таком случае налог нужно будет уплатить с разницы между вычетом и суммой приобретения:

6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 руб.

Пример расчета налога на недвижимость

Вернемся к Василию Иванову, который купил квартиру за 5 000 000 руб. и через 2 года продал ее за 6 000 000 млн. Жилье было во владении менее 5 лет, поэтому, продавая жилье, гражданин должен уплатить налог и предоставить декларацию 3-НДФЛ за текущий год. Здесь есть 2 варианта, как рассчитать налог на квартиру:

• Если в декларации будет заявлен имущественный вычет, то НДФЛ будет рассчитан так: НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) · 0,13 = 650 000 руб.
• Если в 3-НДФЛ будут заявлены расходы, связанные с приобретением жилья (есть договор купли-продажи), то облагаемый доход составит 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 руб., а НДФЛ = 1 000 000 · 0,13 = 130 000 руб.

Пример расчета по кадастровой стоимости

Теперь разберем на примере, как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости. К примеру, Николай Петров в 2020 году продал свое жилье, приобретенное в 2019 году, за 2 100 000 млн руб. Документальных подтверждений о понесенных расходах у гражданина нет.

Кадастровая стоимость данного объекта составила 3 300 000 руб. на 1 января 2020 года. Так, 70% от этой суммы равны 3 300 000 · 0,7 = 2 310 000 руб. Получается, что Н. Петров получил доход ниже 70% от кадастровой стоимости: 2 100 000 < 2 310 000 руб. Тогда налоговая база составляет именно 2 310 000 руб., а НДФЛ составит:

НДФЛ = (2 310 000 – 1 000 000) · 0,13 = 170 300 руб.

Как получить имущественный вычет

Чтобы оформить имущественный вычет, необходимо:

1. Оформить налоговую декларацию 3-НДФЛ с указанием всех доходов.
2. Подготовить документы, которые подтверждают продажу: договор купли-продажи, договор мены и пр.
3. Собрать документы в подтверждение расходов, понесенных в связи с покупкой недвижимости.
4. Подать декларацию 3-НДФЛ и собранные бумаги в местный налоговый орган.

Подавая документы непосредственно в налоговой, с собой необходимо иметь оригиналы, нужные для проверки. Сегодня есть возможность заполнить декларацию онлайн в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. В нем отслеживаются все этапы рассмотрения, что удобно, поскольку вам не потребуется посещать налоговую несколько раз.