Обременение на квартиру: что это, риски, особенности

Во время подготовки к покупке недвижимости мы часто читаем рекомендации проверить квартиру на обременение. Нередко из статей понятно, что это что-то такое нехорошее, чего у жилья быть не должно, но ясности авторы не вносят. А между тем, вопрос очень важный. В этой статье мы разбираемся, что значит обременение на квартиру, как определить, имеется ли оно, и что с этим делать.

Обременение на квартиру — что это?

Обременением называют временное ограничение прав собственности на недвижимое имущество. Существование его означает, что сделка с квартирой под обременением может быть проведена только при определенных условиях. Например, часть квадратных метров могут принадлежать ребенку и продать их семья сможет только с разрешения опеки.

Можно ли делать покупку, если квартира находится в обременении? Все зависит от самого обременения и вашей ситуации. Обычно сделки с такой недвижимостью занимают куда больше времени и требуют предельной внимательности. Ради квартиры мечты может и стоит рискнуть в сложном случае.

Разновидности обременений

Перечислим стандартные виды обременений на квартиру:

• Ипотечное. При выплате ипотеки жилье фактически принадлежит банку, а не тому, кто в нем проживает.
• При наличии арендного договора. Если договор составлен по всем правилам, то съемщик имеет право проживать на указанных квадратных метрах в течение всего срока аренды. Особенно обратите внимание на договоры без дат. Они действительны в течение весьма длительного времени.
• При наличии договора доверительного управления. В этом случае решать большую часть вопросов, касающихся квартиры, может один человек, тогда как собственник квадратных метров будет совершенно другой. Договор доверительного управления теряет силу после купли-продажи.
• По договору ренты. В этом случае продать недвижимость не может ни тот, кто платит ренту (он имеет право распоряжаться недвижимостью только после смерти кредитора), ни сам получающий ренту, т. к. он уже передал права на недвижимость, пусть и перспективе.
• Опекой. Возникает, если долевыми собственниками являются дети. Часто это случается при использовании материнского капитала. Снимается, только если родители докажут, что после сделки ребенок получит равное или более хорошее жилье в другом месте.
• Арестом. Появляется после суда либо по факту принятия решения о выплате долга или других материальных обязательств, либо во время процесса до окончания разбирательств.
• В связи с другими факторами. Иногда в Росреестре прописываются такие виды обременений на квартиру, как нахождение в аварийном доме или внутри признанного архитектурным и историческим памятником объекта и др. Такие квартиры просто так продавать нельзя. Аварийное жилье передается государству в обмен на новые квартиры, а продажа квадратных метров архитектурного памятника согласовывается со специальными органами.

Так или иначе, квартира с обременением на сделке — потенциальные риски. Большинство из них привычные, хоть и создающие проблемы, например, наличие доли у детей не мешает миллионам семей улучшать жилищные условия. Но есть и ситуации, в которых объективно проще отказаться от сделки вообще, чем провести ее по закону и с минимальными рисками.

Как снимается обременение с квартир

Если вам понравилась квартира с обременением, что нужно делать? Чаще всего в качестве покупателя вы мало что можете. А вот если вы планируете продать квартиру, то вариантов становится больше. И все равно многое зависит от ситуации. Типичные случаи:

• если обременение возникло из-за ипотеки, оно будет снято автоматически с погашением долга;
• при аресте обременение снимают или по факту вынесения судебного решения или после ходатайства;
• рентное обременение исчезает само после окончания договора или смерти владельца;
• с другими договорами такая же ситуация, как с рентой: они должны истечь.

Сколько снимается обременение с квартиры? Зависит от того, как быстро в Росреестре обработают заявку. Иногда это требует пары дней, а в некоторых случаях затягивается на несколько недель.

Проверка перед покупкой

До того чтобы совершить сделку по покупке недвижимости, очень важно узнать, есть ли обременение на квартиру. Делается это разными способами, т. к. в зависимости от типа обременения изменяются и способы проверки его наличия. Чтобы обезопасить себя от проблем, желательно сделать следующее:

• попросить выписку из Росреестра, что недвижимость не передана по договору ренты, не находится в залоге;
• взять справку из территориального органа ФМС, выписку из ЕГРН и домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире не прописан никто лишний. Также можно обратиться в управляющую компанию, где дадут информацию и о временно выписанных (военнослужащие, заключенные);
• посетить квартиру без согласования с собственниками, чтобы убедиться, что там нет арендаторов, поговорить с соседями;
• получить справку о том, что здание не является памятником искусства или архитектуры в районной администрации;
• поискать данные продавца на сайте судебных приставов, чтобы убедиться, что имущество не арестовано.

Почти во всех случаях за информацию придется заплатить. К примеру, справка из ЕГРН стоит 250 рублей в электронном виде и 400 в бумажном. Как проверить обременение на квартиру бесплатно? Разве что переложить эту задачу на плечи продавца.

Надеемся, что нам удалось пояснить, что такое обременение на квартиру при покупке. Обязательно проверяйте всю недвижимость, которую планируете приобрести. Если тщательно не изучать квартиру, можно наткнуться на мошенников, которые продают арестованные или заложенные квадратные метры.

Еще один путь, который поможет обезопасить себя, — обращение в агентство с хорошей репутацией. Риелтор возьмет на себя всю рутину и проверит недвижимость за вас. А если покупать новостройки, то там риск наткнуться на квартиру с обременением вообще практически нулевой, ведь сделки заключаются с застройщиком. Если с ним проблем нет, нет проблем и с квартирой.