Как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии: пошаговая инструкция

Не у каждого человека есть деньги для покупки квартиры, поэтому многие пытаются приобрести хотя бы часть жилища — комнату в общежитии или коммуналке. Кроме того, это неплохой вариант для инвестиций — недвижимость всегда можно сдать в аренду и получать стабильный доход. В этой статье вы найдете пошаговую инструкцию, как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире и обойти все подводные камни.

В чем разница между коммуналкой и общежитием?

На первый взгляд кажется, что это жилье одного типа, однако это не так. В коммуналке гораздо проще приобрести комнату, нежели в общежитии.

По сути, коммуналка — это квартира, которая разделена на несколько владельцев. Ее части можно без проблем продавать и покупать.

С общежитием все сложнее. Если речь идет о студенческом жилье, то оно принадлежит государству, купить в нем квадратные метры не получится.

В общежитиях для рабочих, а также семейного типа, согласно закону комнаты не могут быть переданы в частное владение, они относятся к специальному жилому фонду. Однако в некоторых случаях жилье переводят в иную юридическую категорию, и приобрести его можно.

Важно! Всегда проверяйте юридический статус приобретаемой недвижимости.

Как купить комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Приобрести жилье в коммуналке все же немного сложнее, чем купить квартиру в новостройке. Чтобы учесть все мелочи, пользуйтесь нашей простой инструкцией.

Шаг 1: выбор подходящей комнаты

Перед тем как выкупить комнату в коммуналке, вы пройдете долгий этап выбора подходящего жилья. Советуем:

1. Пользоваться специальными сайтами и приложениями по поиску недвижимости. На них только самые актуальные объявления.
2. Рассматривать в первую очередь объявления с большим количеством фотографий, на которых видно не только саму комнату, но и общие помещения. Если ни на одном снимке нет коридора, туалета, кухни, это плохой знак. Возможно, они в не очень хорошем состоянии, поэтому информацию о них умышленно скрывают.
3. Назначать как можно больше просмотров — так вам будет проще понять, какое жилье в целом можно найти для вашего бюджета, что предлагают, в каком состоянии и т. д.
4. В первую очередь рассматривать жилье, близкое к работе, месту учебы, если вы планируете жить в нем. Хотите сдавать в аренду? Рассматривайте недвижимость около университетов (можно сдать студентам), крупных предприятий, транспортных развязок.

Шаг 2: просмотр и знакомство с соседями

При просмотре будущего жилья обращайте внимание на коммуникации, изношенность сетей. А еще смотрите на сам дом: если он старый, дает трещины, в дальнейшем такое жилье будет трудно перепродать.

Перед тем как купить комнату в коммунальной квартире, стоит пообщаться со всеми (!) жильцами. Если кто-то покажется вам нетрезвым, неадекватным, не стоит брать такое жилье. Если в какой-то из комнат живет несколько детей или животных, тоже откажитесь от покупки — в любом случае вам будет доставлять неудобство шум и запахи.

Шаг 3: проверка документов и долгов

Этот шаг состоит из 4 этапов:

1. Проверка права собственности на комнату. Пусть продавец предоставит вам выписку из ЕГРН: надо убедиться, что недвижимость действительно принадлежит ему, а не городу, например. Кроме того, там будет указано наличие или отсутствие обременений (арестов и т. д.) — если они есть, смотрите другой вариант.
2. Проверка дееспособности собственника. Вам нужно получить от продавца справку из психоневрологического диспансера, иначе сделку с недееспособным лицом могут посчитать неправомерной.
3. Проверка наличия долгов по “коммуналке”.
4. Получение отказов от владельцев других частей квартиры (только в письменном виде!). У них первоочередное право на выкуп комнаты. Поэтому вам надо получить от них отказы сделать это.

Шаг 4: сбор документов и подписание ДКП

Собственник собирает пакет документов, включающий отказы других жильцов в письменном виде, документ, который подтверждает право собственности на комнату, кадастровый и техпаспорт, собственный паспорт и т. д.

После этого подписывается договор купли-продажи, его обязательно надо официально регистрировать в Росреестре.

Шаг 5: регистрация права собственности

Вы должны будете взять вышеуказанный пакет бумаг и обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на комнату в коммуналке. При этом нужно оплатить пошлину 2000 руб. (данные на 2021 год).

Через некоторое время вы получите обратно все документы, а также выписку из ЕГРН, где теперь уже вы будете указаны собственником комнаты.

О чем нужно знать, покупая комнату в коммунальной квартире

Вы узнали, как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но стоит ли это делать? Давайте рассмотрим возможные подводные камни, с которыми вы можете столкнуться.

Долги по коммунальным платежам

Важно проверить отсутствие долгов не только непосредственно у продавца. Проблема в том, что если долги есть у любого из владельцев другой комнаты, то свет/газ/воду отключат всем одновременно.

Трудности с ипотекой

В целом комнату в коммуналке или общежитии возможно приобрести и в ипотеку, но банки идут на это очень неохотно. Заранее уточните в финансовом учреждении, получится ли взять кредит, какие будут условия и т. д.

Несовершеннолетние собственники

Если один из владельцев покупаемой или любой другой комнаты в коммуналке, несовершеннолетний, то надо будет получать в органах опеки специальные документы — разрешение на продажу по каждому из детей-собственников комнат.

Проблемы с приватизацией

Такие проблемы могут возникнуть, если комнату приватизировали через суд. В этом случае второй участник процесса через некоторое время может оспорить судебное решение, и вас лишат жилья.

Невыписанные жильцы

Перед тем как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире, нужно удостовериться, что все жильцы выписаны из нее и прописаны в новом месте. Если этого не произошло, могут быть проблемы, например, с временно выписанными и вновь получившими прописку заключенными.

Неправильно определена доля

Вам могут, например, продавать комнату с площадью 20 кв. метров. У соседа комната 10 кв. метров. Но по документам и продавец, и сосед владеют ½ жилья. В таком случае по факту ваши 5 кв. метров комнаты будут принадлежать соседу.

Теперь вы знаете, как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии, оформить ее в собственность и каких подводных камней можно ожидать при приобретении. Пусть ваше жилье радует вас долгие годы!