Правила договора купли-продажи квартиры: что в нем должно быть и о чем нельзя забывать

4 марта 2021

Сделки с недвижимостью большинство людей совершают редко, поэтому неудивительно, что они рождают опасения. Особенно противоречивые чувства у большинства вызывает составление договора купли-продажи. Сегодня в статье мы поговорим о том, что нужно помнить, покупая или продавая квартиру.

Договор купли-продажи: что это?

Прежде чем говорить о правилах оформления договора купли-продажи, необходимо понять, что собой представляет этот документ. Согласно закону, такая бумага подтверждает факт перехода права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи может быть оформлен не только на квартиру, а вообще на любую собственность.

Частота использования подобных документов в разных сферах привела к тому, что появились определенные правила заключения договора купли-продажи, причем они могут быть специфическими для разных сфер. К примеру, если речь идет о квартирах, рекомендуется составлять не один, а два договора: обычный и предварительный. Второй нужен, чтобы исключить случайный срыв сделки из-за внезапного отказа одной из сторон.

В интернете публикуется множество правил составления договора купли-продажи квартиры и даже примеры таких документов. Стоит ли ими пользоваться, решает каждый для себя. С одной стороны, беря шаблон за основу, вы точно не забудете про какие-то мелочи. С другой, если шаблон неполный, как раз мелочи-то и можно упустить.

Читайте также: Что должно быть в договоре купли-продажи, откуда появляются ошибки и как их исправить

Можно ли составить договор самостоятельно?

С 2019 года для заключения договора купли-продажи недвижимости не требуется присутствия нотариуса. Достаточно составить документ по стандартной форме самостоятельно и подписать его в присутствии всех собственников. Но при таком подходе возникают определенные риски, например:

  • вы можете, сами того не зная, нарушить правила оформления договора купли-продажи квартиры, и тогда его легко признают недействительным;
  • можно упустить важные мелочи, например, забыть проверить дееспособность собственника;
  • у нотариуса есть простой механизм проверки объекта, нет ли на нем обременений.

Хотя правила договора купли-продажи разрешают самостоятельные сделки, лучше обратиться за помощью к нотариусу. В масштабе покупки стоимость его услуг ничтожна.

Доверяй, но проверяй: что должно быть в договоре?

Заключение договора купли-продажи дома или квартиры — крупное событие. На сделку уходят миллионы, поэтому важно все досконально проверить. Убедитесь, что в вашем документе прописаны:

  • Предмет договора. Необходимо указать, что именно продается (квартира, дом, здание, гараж, дача и т. д.), адрес недвижимого имущества, год постройки, этажность и другие технические характеристики, которые помогают однозначно определить объект.
  • Стороны, участвующие в заключении сделки. В бумаге указываются полные данные и реквизиты продавца и покупателя, не только Ф.И.О., но и место проживания (прописки), даты рождения и т. д. Если в сделке участвует больше двух человек, нужно проверить, что в документе указаны данные всех собственников и покупателей.
  • Точная цена недвижимости. Она должна быть обязательно указана в рублях. Если вы решили получить деньги в другой валюте, в договоре должна быть прописана сумма в рублях по курсу Центробанка на момент его заключения.
  • Условия оплаты. Особенно это важно, если деньги передаются частями. Весь порядок действий покупателя необходимо прописать в договоре.
  • Условия расторжения договора. Многие опускают этот пункт, а зря. Его наличие может помочь вернуть деньги, если по какой-то причине выяснится, что сделка была незаконная.
  • Условия освобождения недвижимости. Важно, чтобы в договоре купли-продажи недвижимости были правила выписки (когда будут выписаны текущие жильцы) и физического освобождения квартиры (когда будут вывезены все вещи).

На последний пункт обращайте особое внимание. Существуют ситуации, при которых можно купить квартиру «вместе с жильцом», например, если приобрести долю у одного из бывших супругов. В этом случае второй человек также может пользоваться квадратными метрами. Такое же право есть у тех, кто снимает жилье официально по договору: новый собственник становится арендодателем.

Чаще всего проблемы со съемщиками решать не приходится, и люди съезжают по первой просьбе. Но есть и такие, кто может пойти судиться. Если в квартире, которую вы покупаете, проживают арендаторы, уточняйте условия сдачи и попросите прочитать договор.

Важные тонкости, о которых не стоит забывать

Во время заключения договора купли-продажи квартиры рекомендуется запросить дополнительные документы. Попросите продавца:

  • доказать письменно, что на недвижимости нет залогов, обременений, арестов;
  • составить опись имущества с фотографиями, если квартира продается вместе с мебелью;
  • представить квитанции по коммунальным платежам. Если имеются долги, это отдельно обговаривается в договоре;
  • дать информацию о том, какие договоры с телефонными и интернет-провайдерами у него заключены, и можете ли вы переоформить их на себя.

Сроки заключения договора купли-продажи никак особо не обговариваются в законе, поэтому в этом вопросе вы вольны договариваться с другой стороной так, как вам удобно. Исключение — если у вас заключен предварительный договор, в котором как раз сроки обычно определены. А вот после подписания всех бумаг потребуется оперативно сдать документы, чтобы провести регистрацию прав собственности.

Надеемся, что нам удалось описать основные правила составления договора купли-продажи квартиры. Учитывайте, что при покупке недвижимости от застройщиков документы немного меняются. Так, если дом не сдан, вы заключаете договор долевого участия, а не купли-продажи. Дополнительные пункты могут появиться и при использовании маткапитала или других средств государственной поддержки. Эти и другие тонкости обычно знает риелтор, который сопровождает сделку. Помощь такого специалиста часто незаменима для тех, кто берется за продажу или покупку квартиры в первый раз.