Что такое ДДУ на квартиру от застройщика, его плюсы, минусы и содержание

Екатерина Свешникова
2 ноября 2021

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства дома — самый эффективный способ сэкономить на приобретении недвижимости. Застройщики предлагают отличные цены на жилье в своих строящихся объектах. Но безопасно ли это? И как не попасть в число очередных обманутых дольщиков? Рассказываем, что такое договор долевого участия (ДДУ) на квартиру от застройщика, в чем его преимущества и недостатки, а также на что обращать внимание при его заключении.

Что такое ДДУ на квартиру

Договор долевого участия на квартиру — это документ, согласно которому дольщик вкладывает свои денежные средства в строительство дома (передает их застройщику), а застройщик обязуется в оговоренные сроки завершить строительство объекта и передать дольщику квартиру в нем.

Многие наши клиенты спрашивают, а не проще ли заключить договор купли-продажи на недвижимость? Нет, не проще. Более того, пока дом не достроен, вы с застройщиком не имеете права заключать ДКП, такое возможно только после того, как дом сдан, ему присвоен адрес и т. д.

Теоретически вы с застройщиком можете заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости — это возможно и до момента ввода дома в эксплуатацию.

Но мы советуем покупать квартиру в строящемся доме только по договору долевого строительства — на сегодня это самый безопасный способ приобретения жилья в недострое. Почему? Дело в том, что вас защищает важный нюанс — регистрация ДДУ в Росреестре. Т. е. вы можете быть уверены, что эту же квартиру не продадут еще кому-то — договор на ту же самую недвижимость просто не зарегистрируют.

Читайте также: Застройщик vs Риелтор: с кем лучше работать при покупке жилья в новостройке?

Что должен содержать договор долевого участия

ДДУ на квартиру от застройщика должен включать такие данные:

Характеристики дома в целом — этажность, адрес дома, материалы, из которых сделаны стены и межэтажные перекрытия, общая площадь и т. д.
Параметры непосредственно вашего жилья — на каком этаже находится, площадь квартиры в целом и каждой комнаты в отдельности, наличие балконов, лоджий, материалы отделки и т. д.
Гарантийный срок на жилье. По закону он не может составлять менее 5 лет, но при желании девелопер может его и увеличить. На инженерно-технические сооружения срок гарантии меньше — около 3 лет.
Срок передачи квартиры покупателю (дольщику).
Стоимость недвижимости.
Четко прописанные условия привлечения средств дольщика — размещение их на счетах банка эскроу.
Реквизиты застройщика.

Плюсы и минусы подписания ДДУ

Конечно, как и у любого другого вида документа, у договора долевого участия есть свои преимущества и недостатки. Начнем с преимуществ:

Есть возможность приобрести квартиру на 20-30% (иногда доходит и до 50% при резком скачке цен!) дешевле среднерыночной стоимости. Причем чем раньше вы подпишете договор, тем дешевле обойдется жилье: самый доступный вариант — покупка на этапе котлована.
Вы неплохо защищены сразу двумя законодательными актами — 214-ФЗ, а также № 2300-1 — «О защите прав потребителей». По 214-ФЗ вы можете получить от застройщика неустойку по договору долевого строительства за задержку сроков сдачи жилья. По второму закону также можно потребовать компенсацию морального вреда, который был нанесен дольщику в результате переносов сроков.
ДДУ регистрируется в Росреестре, так что девелопер не продаст вашу квартиру еще кому-то.
Строительные фирмы обычно не против рассрочки и ипотеки у дольщика, т. е. мало того, что вы экономите, так еще и можете не собирать всю сумму сразу.
Если объект так и не будет достроен, деньги вам вернут. По новым законам девелопер строит дом за счет банковских кредитов, а деньги дольщиков в это время заморожены на отдельных счетах. Т. е. при необходимости вам вернут их обратно с этих счетов, они не будут потрачены.
В ДДУ четко прописаны все параметры квартиры и сроки ее сдачи. Если что-то в готовом жилье не так или же оно не сдано в срок, вы вправе потребовать компенсацию.
Гарантийный срок на недвижимость по закону составляет 5 лет. За это время можно успеть обнаружить все существенные недостатки и заставить застройщика устранить их.
Государство часто оказывает поддержку по ипотеке (сниженный процент) на покупку жилья в недостроях.

Читайте также: Как правильно принимать квартиру в новостройке у застройщика: пошаговая инструкция

Минусы у договора долевого участия, конечно, тоже есть. Это:

Вы не въедете в квартиру в ближайшее время. Так как приобретаете жилье в недострое, приготовьтесь ждать до 3 лет, пока дом будет сдан. За это время вам придется платить ипотеку (если покупали квартиру по ней) и также платить за съемное жилье.
Перенос сроков на более поздние — довольно распространенная ситуация, так что будьте готовы, например, снимать жилье на это время.
У фирмы могут возникнуть проблемы, как форс-мажорные обстоятельства, так и полное банкротство. Да, деньги-то вам вернут, но вы потратите нервы и время на это. А кроме того, за этот период квартиры вновь вырастут в цене и вам придется платить уже бОльшую сумму за недвижимость.
Очень часто новостройки сдаются с недостатками. Дольщики обычно настолько устают ждать свои квартиры, что либо почти не проверяют их, либо готовы принять даже с изъянами, лишь бы быстрее въехать в собственное жилье.

На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства

Есть несколько важных моментов, на которые стоит обращать внимание перед тем, как подписывать ДДУ на квартиру:

Тщательно проверьте все реквизиты застройщика, а также его самого в целом. О том, как это сделать, мы подробно написали в статье: Как проверить надежность застройщика при покупке новостройки: 7 важных шагов.
В ДДУ должна быть указана не просто цена квартиры, а также условия ее выплаты — долями или сразу, срок оплаты и т. д.
Условия расторжения ДДУ: они тоже должны быть прописаны, чтобы вы были защищены от неправомерных действий застройщика.

Как видите, у ДДУ на квартиру от застройщика множество преимуществ, но и недостатки тоже имеются, да и нарваться на неблагонадежного застройщика тоже легко. Чтобы этого не случилось, обращайтесь к риелторам — это более простой и самый безопасный способ приобретения недвижимости.