Что такое предварительный договор купли-продажи? Правила составления, подписания и расторжения

В ст. 429 Гражданского кодекса РФ сказано, что предварительный договор – это документ, обязующий стороны в дальнейшем подписать основной договор (ОД). Он может составляться на недвижимость, оказание каких-либо услуг или проведение работ. Предварительный договор купли-продажи (ПД) оформляется на недвижимость, чтобы продавец и покупатель не могли отказаться от сделки, а даже если такое произойдет – виновная сторона понесла ответственность.

Что это за документ? Кого и от чего он защищает? Каковы нюансы составления и расторжения? Рассказываем обо всем подробнее.

Что дает предварительный договор: основные требования

Предварительный договор купли-продажи квартиры дает гарантии продавцу и покупателю, что сделка будет совершена: продавец снимет недвижимость с торгов, а покупатель не откажется от ее приобретения. В соответствии со ст. 429 ГК РФ к документу предъявляются следующие требования:

• Он должен быть составлен в той же форме, что и основной, а если она не определена, то в письменном виде.
• В документе должен быть четко описан предмет ОД, в противном случае ПД будет недействительным.
• В тексте обязательно указывают сроки заключения ОД. Если этот момент упущен, то, согласно п. 4. Ст. 429 ГК РФ, срок предварительного договора купли-продажи квартиры составляет 1 год с момента подписания последнего.

Заверять ПД у нотариуса не обязательно, только если это не требуется для ОД (в случае продажи недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного лица или находящейся в долевой собственности).

Для преддоговора установлено одно существенное условие, которое обязательно должно быть в тексте документа. Это предмет договора, т. е. сама недвижимость. Нужно описать ее так, чтобы не было никаких сомнений, что это именно та квартира или дом. Специалисты рекомендуют указывать:

• кадастровый номер с адресом, жилой и общей площадью;
• наименование правоустанавливающего свидетельства;
• количество помещений;
• этажность строения;
• год постройки.

Эти данные можно взять на сайте Росреестра или из выписки из ЕГРН. Подробное перечисление характеристик придает ПД весомость.

До 2015 года в преддоговоре обязательно прописывались также цена и те, кто имеет право проживать в продаваемом жилье. Затем это требование отменили, и теперь кроме предмета договора в документе указывают те положения, которые стороны сочтут нужными.

Важно! В первую очередь в ПД прописывают условия, о которых хотя бы одна из сторон хочет сразу договориться. Чаще всего среди них есть цена, сроки, ответственность за несоблюдение требований документа. Но перечень условий не ограничен. Чем их больше, тем лучше продавец и покупатель будут защищены от рисков.

Виды предварительного договора

По закону предварительный договор купли-продажи составляется без задатка, т. е. без каких-либо расчетов между сторонами. Но на деле задаток или аванс все-таки передают продавцу. Плюс в том, что при внесении большей части стоимости жилья предварительный договор могут признать основным. От того, что выбрано – аванс или задаток, зависит ответственность сторон за несоблюдение условий преддоговора:

• Аванс. Это просто предоплата, которая будет учтена при заключении договора купли-продажи. Остается у продавца, только если в преддоговоре прописана компенсация ущерба из-за отказа покупателя.
• Задаток – более весомый аргумент, денежная сумма, передаваемая в доказательство заключения договора. При срыве сделки возвращается покупателю в двойном размере, если был виновен продавец, или остается у продавца, если вина лежит на покупателе.

Заключая предварительный договор купли-продажи по ипотеке, нужно учесть возможный отказ банка в выдаче кредитных средств. Этот момент необходимо предусмотреть, указав в документе, что в таком случае будет с авансом или задатком, будет ли он возвращаться покупателю или останется у продавца.

Что делать, если продавец или покупатель отказывается подписывать ОД

Если какая-то сторона отказывается подписывать основной договор в срок, установленный преддоговором, то другая на протяжении полугода со дня окончания этого срока может заявить о своих требованиях в суде, указав, что все должно быть сделано в принудительном порядке.

Под уклонение попадают ситуации, когда продавец или покупатель не подписывает документ и высказывает свое нежелание или, наоборот, не говорит об этом напрямую. Сторона может не отвечать на письма, просить подождать еще, придумывать предлог не приходить на встречу и т. д.

В такой ситуации можно руководствоваться п. 5 ст. 429 ГК РФ, которая ссылается на п. 4 ст. 445 ГК РФ, где говорится следующее:

• Если причин для уклонения от обязательств нет, то суд вынесет решение о том, что ОД должен быть заключен принудительно по правилам, которые будут указаны в судебном решении.
• Сторона, которая без причин отказывается от подписания ОД, обязана возместить другой понесенные убытки, к примеру, стоимость аренды за жилье, которое пришлось снимать на период уклонения продавца от сделки.

Если у одной из сторон появились претензии к условиям предварительного договора купли-продажи, то она может обратиться в суд. Условия будут определяться в судебном порядке, и ОД будет действовать опять же с момента вступления в силу судебного решения или со дня, указанного самим судом.

Когда преддоговор считается расторгнутым

Заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимости может прекратить свое действие в двух случаях:

• Если основной договор не будет подписан в течение года или срока, указанного в ПД, и ни одна из сторон не отправит другой предложение о подписании.
• Если в течение полугода с начала неисполнения обязательств по заключению ОД одна из сторон не обратится в суд с требованием о подписании документа в принудительном порядке. Все потому, что в суд можно подать только на протяжении первых 6 месяцев с окончания срока, установленного предварительным договором.

К примеру, 1 января 2021 года вы заключили ПД и не указывали срок подписания ОД. Тогда по п. 4 ст. 429 ГК РФ он будет составлять 1 год – до 1 января 2022 года. В течение этого времени и нужно подписать основной договор. Если этого не произойдет по обоюдному согласию и ни продавец, ни покупатель не отправит заказным письмом официальное предложение о подписании, то преддоговор будет считаться расторгнутым.

Если другая сторона будет уклоняться, то в рассматриваемом примере с 1 января по 30 июня 2022 года вы вправе написать заявление в суд с требованием о принудительном оформлении. Если этот срок будет упущен, то преддоговор будет считаться расторгнутым. По тому же принципу можно рассчитать время для заключения ОД и обращения в суд в случаях, когда в преддоговоре указаны сроки.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи

Расторгнуть ПД в одностороннем порядке и без веской причины нельзя. Если другая сторона не согласна, это можно сделать только через суд, но гарантии о положительном решении нет. Вескими для расторжения считаются причины:

• есть нарушения со стороны участника сделки;
• возникли непредвиденные обстоятельства, не зависящие от покупателя или продавца;
• порядок расторжения был предусмотрен в самом ПД.

Даже если стороны пришли к общему решению и решили не заключать основной договор, лучше не оставлять это просто так и подписать соглашение о расторжении. В нем нужно прописать, что преддоговор расторгнут по соглашению продавца и покупателя, и у них нет друг к другу претензий. Это гарантия того, что в течение полугода с момента окончания срока действия документа одна из сторон не обратится в суд с требованием о принудительном подписании ОД.